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2017土地储备地产公司解读_为什么不建议年轻人做销售(2024年12月精选)

内容来源：小天才网络所属栏目：新闻更新日期：2024-11-29

2017土地储备地产公司

房企期盼专项债续命【专项债收购存量土地政策落地房企的期盼是什么】 11月11日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（下称《通知》），指出运用专项债收购存量土地，是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措。使用专项债券资金用于收回收购土地，应由纳入名录管理的土地储备机构具体实施。一位华北地区省级自然资源部门人士告诉经济观察网，纳入名录管理的土地储备机构一般指具备土地收储资格的市、县级自然资源部门下属的土地储备中心。《通知》对专项债收购存量土地的范围进行了限定，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。此前，自然资源部就专项债收购存量土地向地方征求意见，征求意见稿中提到，棚户区改造或城中村改造项目涉及的地块以及地方平台公司“托底拿地”的地块，不得纳入收回收购范围。不过，这一规定并没有出现在《通知》中。上述省级自然资源部门人士说，地方平台公司“托底拿地”情况较为复杂，如果一刀切，容易误伤“真拿地”的地方平台公司。他认为，《通知》没有明确禁止纳入地方平台公司“托底拿地”涉及的土地，存在地方政府和平台公司通过收购存量土地套取专项债资金的空间，但后续可以通过其他方式或在审核专项债过程中予以约束。根据《通知》，市、县自然资源主管部门要依托土地市场动态监测监管系统中的处置存量闲置土地清单摸清底数，根据需要向社会发布收回收购土地征集公告，综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定拟收回收购意向地块和时序安排，分批纳入土地储备计划，优先申报使用专项债券。处置存量闲置土地清单是安排专项债券的基础，应当根据收回收购土地的情况动态更新。《通知》要求，土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。市、县处置存量闲置土地协调推进机制或土地出让协调决策机构根据市场形势、合同履约情况等，集体决策确定基础价格下调幅度，经与土地使用权人协商一致并经公示无异议后，报市、县人民政府批准确认。在约定期限内未完成收回收购的，应当按照上述程序重新确定价格。《通知》还规定了收回后的存量土地用途。收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。一家中型房企的投拓人士告诉经济观察网，专项债收购存量土地的相关政策落实，可以一定程度缓解房企的流动性困难。政策具体能产生多大效果，要从两个方面具体观察。第一，以什么价格收购存量土地。如果收购价折扣太低，房企也不一定愿意出售。据其介绍，政策出台前，已有部分开发商尝试同地方政府协商退地等事宜，但政府回购价格普遍较低，部分地方政府的出价甚至只有拿地价的“三四折”。房企希望专项债收购存量土地可以更加科学合理地确定收购价。第二，是否会有效惠及经营困难的房企尤其是民营房企。在收购存量房的过程中，大部分收购针对央国企和地方平台公司的项目，民营房企只有部分保交付项目会被考虑纳入收购范围。上述投拓人士称，因为市场下行，今年民营房企保交付普遍面临较大的资金缺口。在一家房企区域公司投资部门任职的人士告诉经济观察网，一二线城市的住宅用地相对容易去化，开发商卖地需求没有那么急迫；三四线城市楼市成交下行，政府回购土地的动力不大。他认为，专项债收购存量土地主要惠及一二线城市及部分房地产市场较好的三四线城市。具体而言，城市核心区的存量商办用地及郊区去化困难的住宅用地更容易获得专项债青睐。政策实施过程中，需要加强监管，必须保证资金运用到最需要的地方和企业。实际上，土地储备专项债并非新事物，早在2014年，国务院在规范地方债时要求，土地储备所需资金只能来源于财政或专项债。 2016年，央行、财政部、原国土资源部、原银监会等多个部委联合发文，要求土地储备所需资金纳入政府性基金预算，从土地收益基金、土地出让金和其他财政资金中统筹安排，不足部分通过发行债券解决。 2017年5月，财政部和原国土资源部联合下发《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》，对土地储备专项债发行等进行规范管理。 2019年9月，国常会明确要求，政府专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域，此后，专项债只能用于租赁型住房建设相关的土地储备项目。自此，土地储备专项债发行搁置。一直到2024年5月，在国新办发布会上，自然资源部副部长刘国洪指出，准备出台处置闲置土地、盘活利用存量土地的政策措施，收回收购的存量土地，用于保障性住房项目的可以通过专项债解决资金来源。 9月24日的国新办发布会称，将研究出台政策支持收购房企存量土地。第一是地方政府发行专项债用于增加土地储备；第二是政策性银行和商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地。 10月12日，财政部副部长廖岷称，支持地方政府用专项债收购闲置存量土地，部分有需要的地区也可以用于新增土地储备项目。 10月17日，自然资源部副部长刘国洪说，专项债收购存量土地将优先考虑企业无力开发、不愿开发，还没有动工建设的住宅商务用地。

「楼市第一线」【土地出让收入下降25%，土储专项债时隔五年重启，或可缓解地方政府资金压力】近日，财政部等部委多次在国新办发布会上提到重启土地储备专项债的发行。2017至2019年，土储专项债曾累计发行约1.25万亿元，此后中断至今。当前重启土储专项债可缓解地方政府及地方国企的资金压力，并扩大专项债使用范围。预计化债非重点省份有望获得更多土储专项债发行支持，土储专项债需配合其他政策推动房地产市场止跌回稳。 10月12日，财政部相关负责人在国新办发布会表示，允许专项债用于土地储备，并支持地方政府运用专项债回收符合条件的闲置存量土地。10月17日，在介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况的国新办发布会上，财政部相关负责人再次表示，将推动专项债收储土地工作尽快落地。

事件：10月12日电，财政部上午召开新闻发布会，蓝佛安部长介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况，并答记者问。我们认为，本次会议提及的部分政策方向虽是“意料之中”，但提及的多项具体政策内容和官方积极表态实属“预期之外”。相关政策涉及的工具体量至少在5万亿元以上，包括新一轮化债、增发特别国债补充银行资本金、弥补财政预算收支缺口，时间节点上关注10月底或1l月初全国人大常委会。此外，会议提及当前中央杠杆率空间充足，我们认为明年整体赤字率及超长期特别国债发行规模有望大幅提升。可以预期，新一轮大规模增量政策正在路上。核心看法：本轮信用周期低点大概率确认！保地产、提升赤字率、兜底垃圾城投！具体内容：背景说明：财政不像货币，财政政策要经过审批流程较多。从政策的自主权限上来看，央行最大，财政次之，发改最小（执行部门，增量弹药得看央行和财政）。央行权限较大，几乎所有的货币政策都可以不需要经过太多名义上的审批流程（当然肯定要向中央汇报）；但财政不同，但凡涉及到财政预算的调整，都需要经过全国人大的审批，财政自己能决定的，只能是在人大批准的预算范围之内。从过去5年来看，10月份的全国人大常委会有1次在中旬召开，4次在下旬召开，今年在下旬召开的概率较大。所以，首先，财政政策方面，比如具体的措施比如明年的整体赤字率、超长期国债的规模等都需要等到人大审议后再公告决定。会议的亮点：亮点之一：“支持化债力度最大的一项措施”。财政部部长蓝佛安在会上表示，拟一次性增加较大规模债务限额，置换地方政府存量隐性债务，加大力度支持地方化解债务风险。蓝佛安说：“这项即将实施的政策，是近年来出台的支持化债力度最大的一项措施，这无疑是一场政策‘及时雨’”。虽然并未直接给出限额规模，但此原话中之“最”意味着未来将大大减轻地方化债压力，可以腾出更多资源发展经济，提振经营主体信心，巩固基层三保。亮点之二：专项债券可用于土地储备和收购存量商品房。会议提出，有利于房地产平稳发展的措施，三方面考虑：一是允许专项债用于土地储备。二是支持收购存量房，加大保障性住房供给，考虑到当前已建待售住房较多，将采取用好专项债收购存量商品房，并继续用好保障型安居工程补助资金，支持方向进一步优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房方式收购。三是及时优化完善相关税收政策，正在抓紧研究明确和取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税政策。本次对于专项债在土地和房地产方面的用途相较前期有显著的拓宽，明确了房地产措施的资金来源，我们认为在逐步加力的政策下，9.26政治局会议提出的“要促进房地产市场止跌回稳”的政策要求将能够达成。亮点之三：中央财政还有较大的举债空间和赤字提升空间。财政部长蓝佛安在梳理化债、银行补充资本金、房地产政策、重点群体保障四点增量政策后，进一步强调：“逆周期调节绝不仅仅是以上的四点，这四点是目前已经进入决策程序的政策，我们还有其他政策工具也正在研究中。比如中央财政还有较大的举债空间和赤字提升空间。”我们认为后续的增量政策也将持续推出。我们看法：与部分投资者原本预期的全面型政策不同，本次会议的重点更多集中在风险的化解和新增债务的使用，对于民生收入端、后周期的消费端着墨较少。我们认为本次会议可以定位“偏积极”，虽然增量政策规模并未确定，但会议三大亮点指向财政持续发力且有空间、资金来源确定、化解风险决心足，因此未来加力且又平滑的增量政策带来潜在的“慢牛”机会，当前第一阶段反弹已经基本结束，慢牛进入第二阶段。核心受益板块：化债方向比如amc公司、城投公司、ppp项目企业；地产银行等杠杆敏感型企业。【化债概念股汇总】 Amc公司国有：信达地产（10cm）：控股股东信达投资，国有四大AMC之一。银宝山新（10cm）：实控人东方资产，国有四大AMC之一。地方：摩恩电气（10cm）：子公司摩安投资从事不良资产清收处置服务。光大嘉宝（10cm）：控股股东光大集团，下属光大金瓯资产管理。海德股份（10cm）：新疆AMC，唯一AMC上市企业。天津普林（10cm）：天津AMC，二股东拥有天津唯一金融资产牌。浙江东方（10cm）：浙江AMC，子公司浙商投资唯一浙江持牌。陕国投A（10cm）：陕西AMC，持有陕西金融资产管理6.65％股权。中原证券（10cm）：河南AMC，共同发起成立河南资产。蒙草生态（20cm）：内蒙AMC，持股内蒙庆源绿色金融资产管理公司17％股份。世联行（10cm）：公司与省级地方AMC“湖南省财信资产管理有限公司”合资合作。越秀资本（10cm）：广州资产成立于2017年，系越秀金控与广东民营投资股份有限公司、广东恒健投资控股有限公司、广东省粤科金融集团有限公司共同发起设立的。东兴证券（10cm）：东方资产是中国四大国有金融资产管理公司之一，由财政部100%持股，以经营不良资产和非银行金融服务为主。中科金财（10cm）：公司参股的大连金融资产交易所拥有全国24张金融资产交易机构牌照之一。新力金融（10cm）：设立安徽省第二家地方资产管理公司，名称暂定为安徽省中安金融资产管理股份有限公司。泰达股份（10cm）：公司持有天津津融投资服务集团有限公司股权，天津津融投资服务集团有限公司为天津市拥有AMC牌照的公司。亿利达（10cm）：公司大股东浙江省浙商资产管理有限公司是全国首批5家，浙江省内第一家具有批量转让金融不良资产资质的省级资产管理公司。上海建科（10cm）：公司控股股东上海国盛集团有限公司主营业务为工程项目管理、不动产领域相关的不良资产处置及资产管理。海南高速（10cm）：公司目前持有海南联合资产管理有限公司46.4364%股权。城投：云南城投：云南国资委控股一上市城投平台。津投城开：天津国资委控股，天津唯一上市城投平台。城投控股：上海城投集团控股，上海唯一上市城投平台。渝开发：重庆国资委控股，重庆唯一上市城投平台。合肥城建：合肥国资委控股，合肥唯一上市城投平台。 PPP：环保作为PPP项目的重要方向，尤其是园林绿化、生态治理等主要依靠政府财政支付的项目，在历史上有严重拖欠情况。截止2022年底板块各类应收款项超1500亿元，相当于当前板块市值的25%。（1）应收，坏账占比高，边际改善大的：蒙草生态、碧水源等。（2）新兴主业清晰，化债改善拖累项的：聚光科技、路德环境等。（3）此前估值被压制的高股息，稳成长的焚烧、水务公司：洪城环境、旺能环境、瀚蓝环境、三峰环境等。

房地产的发展轨迹宛如一部被精准预言的宏大篇章，每一步都在现实中得以精彩呈现。首先是开闸放水，由此引发房价一路飙升。接着放开土地财政，地方借助卖地来解决债务危机。随后驱赶存款涌入楼市，人们以收入偿还房贷。为守护外汇储备安全，紧跟他国步伐收紧货币。银行则通过信用违约互换，转移大部分风险。限购政策的施行制造了天花板，进而砸破房产泡沫，房价开始下跌。如今，土地财政处于转型期，从 2017 年的租售同权、共有产权发展至如今的租售并举，土地财政收入逐步向税收移交。未来，开征房产税势在必行，这将逼退炒房客。同时，人民币国际化也在稳步推进中。依此预测，未来二线城市以下房产或许仅存自住价值，出手时恐无人接盘。而一二线城市的核心板块却可能一路高歌猛进，让 90%的人望而却步，为租房垄断让出道路。

【10月28日】今日龙虎榜数据机构、柚子、拉萨天团动向 1、消闲派银zhi杰：净𐝐 1.14e 旗天ke技：净𐝐’ 8456w (昨日𐝐) 新动li：净𐝐 5674w (三日) 香雪制yao：净𐝐 8240w 川发龙mang：净𐝐 5628w 2、越王大道宗申dong力：净𐝐’ 1.37e (昨日𐝐) 银之jie：净𐝐 1.34e 3、呼家楼荃银gao科：净𐝐 1.57e 旗tian科技：净𐝐 8772w (昨日𐝐) 4、炒新一族 *St通脉：净𐝐 1603w (三日) 5、低位挖掘宗shen动力：净𐝐’ 3992w(𐝐’1.05e) (昨日𐝐) 机构旗天科ji：净𐝐 8157w(𐝐2.06e) (昨日𐝐) 香xue制药：净𐝐 7274w 金龙ji电：净𐝐 5471w (三日) 四huan生物：净𐝐 1504w (三日) 奥浦mai：净𐝐 1498w(𐝐6495w) 新动li：净𐝐 873w (三日) 国新jian康：净𐝐 1949w(𐝐5197w) 华闻集tuan：净𐝐 552w(𐝐4289w) (昨日𐝐) 凤凰光xue：净𐝐 5395w (三日) 中信国an：净𐝐 460w (三日) 万盛gu份：净𐝐 3275w (三日) 蓝丰生hua：净𐝐 906w (三日) 力帆ke技：净𐝐 1557w 松发gu份：净𐝐 969w 拉萨天团上hai贝岭：净𐝐 2.11e (三日)(昨日𐝐) 银zhi杰：净𐝐 771w(𐝐2.92e) 常shan北明：净𐝐 1618w(𐝐2.08e) (前日𐝐) 富le德：净𐝐 1764w(𐝐1.53e) (昨日𐝐) 天龙ji团：净𐝐 3153w(𐝐1.58e) (前日𐝐) 上海bei岭：净𐝐 1633w(𐝐1.02e) (昨日𐝐) 佳先gu份：净𐝐 413w(𐝐6635w) 旭jie科技：净𐝐 5107w 艾能ju：净𐝐 857w(𐝐6013w) (前日𐝐) 民德dian子：净𐝐 6455w (三日) 成都lu桥：净𐝐 1496w(𐝐5995w) 鸿bo股份：净𐝐 399w(𐝐4752w) (昨日𐝐,前日𐝐) 深科ji：净𐝐 3477w 香雪zhi药：净𐝐 1004w(𐝐4021w) 文yi科技：净𐝐 6878w 武汉lan电：净𐝐 1466w(𐝐3718w) 民士da：净𐝐 1189w(𐝐2733w) 海希通xun：净𐝐 820w(𐝐2416w) 并行ke技：净𐝐 358w(𐝐2007w) 兄弟科ji：净𐝐 741w(𐝐2017w) 威贸电zi：净𐝐 882w(𐝐1950w) ...... 题材汇总：网红直播*4;职业教育*3;文化娱乐*3;智慧教育*3;在线教育*3;Sora概念(文生视频)*3;房地产*3;土地储备*2;纸制品*2;微盘股*2;水泥*2;E级超算*2;农业种植*2;REITs概念*2;财税数字化*2

朱芝松，男，汉族，1969年2月出生在江苏连云港，1989年7月开始参加工作，是中国共产党党员，拥有大学学历和工程硕士学位，并担任研究员职位。朱芝松在上海航天系统工作多年，曾担任中国航天科技集团公司第八研究院第800研究所所长、第八研究院院长助理、第八设计部主任、第八研究院副院长、院长等职。2008年11月，朱芝松出任上海航天局局长。 2014年5月，朱芝松转任上海市委宣传部副部长。2015年12月，他调任闵行区委副书记、代区长，并于次年1月正式成为区长，2017年担任闵行区委书记。 2019年8月，朱芝松担任上海市政府副秘书长，并兼任中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管委会党组书记、常务副主任、新片区党工委书记、浦东新区区委副书记、洋山保税港区管委会主任、洋山特殊综合保税区管委会主任等职。 2021年1月，朱芝松升任上海市委常委。同年8月，他出任浦东新区区委书记、中国（上海）自由贸易试验区管委会主任，直至此次被查。朱芝松还是第二十届中央候补委员。在被通报接受纪律审查和监察调查前不久，朱芝松还参与了多项公开活动。11月25日下午，他率队前往浦东新区大团镇邵宅村、园艺村调研美丽乡村建设进展情况。此前几日，朱芝松还对浦东新区房屋土地征收中心（区土地储备中心）进行了调研，并走访了捷豹路虎（中国）投资有限公司、中国石油华东化工销售公司等企业。

什么都卖了就是没卖国！王健林还清6000亿债务再露面，已饿瘦太多从“首富”到“首负” 身负6000亿债务的王健林，开启“卖卖卖”模式。从酒店到影院，从国内到国外，甚至连心爱的“海上劳斯莱斯”圣汐国际游艇公司，都忍痛割爱。他曾撂下狠话：“什么都卖了就是没卖国！” 如今“瘦身”自救的王健林，最终避免了像恒大许家印那样爆雷的命运。那么王健林是如何自救的呢？他和许家印又有什么不同呢？ 2016年，王健林登顶中国首富宝座，在公司年会上高唱一曲《一无所有》，彼时风光无限。恐怕谁也没想到，这首歌竟一语成谶，仅仅一年后，王健林就从云端跌落，开启了长达六年的“卖卖卖”自救之路。 2017年国内金融监管部门加强了对海外投资的监管，万达由于海外投资规模较大，被列入“灰犀牛”监控名单。这意味着万达被认为存在潜在的系统性金融风险。这一消息直接导致万达股价暴跌，债务危机如同雪崩般爆发，为了填补巨大的资金缺口，王健林不得不忍痛割爱，开启了“断臂求生”模式。第一波抛售潮集中在2017年下半年，大量曾经为万达帝国添砖加瓦的资产，却成了王健林手中不得不抛售的筹码。据估算当时这一波操作，王健林套现了大约800亿，但对于高达6000亿的债务来说，这仅仅只是杯水车薪。更让人心疼的是，这些资产在当时的市场估值远高于800亿，王健林实际上是“挥泪大甩卖”。 2018年王健林的“卖卖卖”之路仍在继续，为了尽快还债，他清空了所有海外资产，其中就包括他斥资3.2亿英镑收购的英国圣汐国际游艇公司。圣汐国际，号称“海上劳斯莱斯”，是世界顶级奢华游艇品牌，王健林曾对它寄予厚望，希望以此进军游艇产业，打造高端生活方式品牌。但现实的残酷，让他不得不放弃这个梦想，圣汐国际被低价转手。时间来到2023年，万达再次遭遇危机。由于债务问题，万达集团1亿股权被冻结，万达商管60%的股权也被出售，26家万达广场被摆上货架，甚至一度传出王健林要卖掉北京万达总部大楼的消息。这栋大楼，不仅是万达的总部，更是王健林多年心血的象征，不到万不得已，他绝不会出售。王健林的这番操作，与其说是自救，不如说是一场壮士断腕的豪赌。这种“剔骨削肉”式的资产剥离，远比简单的破产清算更需要勇气和魄力。试想一下，如果任由万达这艘巨轮倾覆，得引发多大的连锁反应？王健林的选择保障了更多人的利益，也体现出了自己的担当。和王健林的谨慎和责任感不同，许家印的商业策略更倾向于激进扩张和高杠杆运作，宛如一场惊险刺激的“资本魔术”。恒大以区区39亿本金，竟然撬动了高达2.4万亿的贷款，这笔巨款最终流向了三个方向：股东分红、多元化投资和疯狂的土地扩张。许家印深谙资本运作之道，他巧妙地利用了国内房地产市场的预售制度。拿到预售款后，许家印并没有把其用于房屋建设，而是继续投入新的土地竞拍和项目开发中。如此循环往复，不断“复制粘贴”地扩张土地储备，最终构建了一个庞大的地产帝国。拿到钱的恒大开始大手笔投资多元化产业，结果2021年随着房地产市场的调整，恒大的资金链直接断掉，爆雷的消息震惊了整个行业。巨额债务、停工的楼盘、愤怒的购房者，曾经风光无限的恒大，留下一地鸡毛。许家印的“资本魔术”，最终以悲剧收场，他本人也转身就跑了。而王健林的面对高达6000亿的债务，他没有选择“破产清算”，而是毅然决然地变卖资产，偿还债务，保全了企业和员工，避免了把风险转嫁给社会。即使在这个过程中，他不得不“挥泪大甩卖”，甚至一度骨瘦如柴，但他始终坚守着自己的底线：“什么都卖了，就是没卖国！” 王健林的爱国其实也不仅体现在担当上，在孩子的教育上更是如此。 “振兴中华”四个字，是王健林送儿子王思聪出国留学的时候说的话，这就像是一种嘱托，也像是一种期盼，更像是王健林内心深处的一种执念。现在万达不行了，王健林也瘦得脱了形，很多人都在看他的笑话。但他即便再难，他对国家的感情，对民族的责任，咱不能轻易否定。就像他说的，“什么都卖了，就是没卖国”，这话或许有点夸张，但也能看出他对这片土地的热爱。曾经的首富，现在瘦得跟麻秆似的，想想以前的风光，真是三十年河东三十年河西。希望他这次能好好恢复，重回巅峰。 #我要上热门#

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