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房地产公司负债红线直播_国家对房地产的三条红线(2024年12月全新视觉)

内容来源：小天才网络所属栏目：导读更新日期：2024-12-03

房地产公司负债红线

楼市新政：房地产企业并购重组及融资重启最近，楼市传来一个重大消息：涉房上市公司的并购重组和配套融资活动恢复了，这意味着借壳上市又重新成为了可能。这一政策调整对于房地产行业来说，无疑是一个重大利好。具体来说，符合条件的房地产企业现在可以进行重组上市，重组对象必须是房地产行业上市公司。这些公司可以通过发行股份或支付现金的方式购买涉房资产。发行股份购买资产时，还可以募集配套资金，这些资金可以用于存量涉房项目、支付交易对价、补充流动资金和偿还债务等，但不能用于拿地拍地和开发新楼盘。此外，与房地产紧密相关的建筑等行业的上市公司，也可以参照房地产行业上市公司的政策执行，支持“同行业、上下游”整合。事实上，自从2008年证监会对房企在A股上市进行收紧后，房企的上市渠道基本已经封死，多数房企只能赴港上市。而此次恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，也是近10年来明确开放房地产重组上市的重大举措。这一政策对于改善房企的资产负债表和提升资质有着积极的作用。相比债权融资，股权融资不用担心偿债压力，不会影响“三条红线”指标，反而有利于优化这些指标，改善房企的资产负债表。不过，随着市场信心的下降，房企的增发配股融资近年来持续低迷。2021年以来，只有11家房企成功增发配售股份，年均融资规模约110亿元。此次政策松动，有望进一步提振市场信心，扩大上市房企股权融资范围，但短期内仍限于少数优质房企。需要注意的是，新政策规定募集资金只能用于存量涉房项目和补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地和开发新楼盘。这意味着政策重点在于促进企业募集资金加速盘活现有的项目资产，回到正常经营轨迹，从而达到救企业的目的。总之，这次政策的调整对于房地产行业来说是一个重要的转折点，有望帮助企业改善财务状况，提升市场信心。

近期股市持续下跌，原因包括经济增长放缓、房地产危机与债务问题、政策不确定性、外部经济环境压力和投资者信心低迷等。 1. 经济增长放缓：出口放缓、内需不足和制造业产能过剩，导致企业盈利预期下降，投资者信心受挫。 2. 房地产危机与债务问题：高负债和政策收紧导致房地产公司资金链断裂风险增加，个别大型房企甚至陷入破产危机。 3. 政策的不确定性：政府实施的一系列政策调整，如反垄断和数据安全整治，以及针对房地产市场的“三条红线”政策，增加了市场的波动性。 4. 外部经济环境压力：美联储加息导致全球资本回流美国，美元走强，给新兴市场带来资本外流的压力。同时，中美科技竞争和贸易摩擦增加了市场的不确定性。

1. **“三道红线”政策深度实施**：为有效应对房地产行业高企的债务风险，国家果断推出了“三道红线”监管政策，该政策不仅精准瞄准房企的负债状况，更力求从根本上降低债务违约的潜在威胁，促进房地产市场的健康可持续发展。 2. **土地供应策略性调控**：为了维护土地市场的稳定，防止地价异常波动带来的市场不确定性，国家灵活调整土地供应规模，确保土地资源的合理配置。这一举措旨在避免地价过低导致的市场信心动摇，进而维护整个房地产市场的平稳运行。 3. **供需结构精准优化**：国家创新性地采取了一系列措施，如将部分商品房纳入政府收储计划并转化为保障房，这一举措直击市场供需矛盾的核心，有效平衡了市场供给与需求之间的关系。通过精准调节供需结构，不仅缓解了市场压力，还为实现房价的平稳过渡提供了有力支撑。#我要上热门#

2022年楼市新变化：刚需买房指南 2021年即将结束，回顾过去的一年，疫情在全球肆虐，从南京到浙江再到西安，每一个城市都经历了不小的挑战。𐟌 在这些挑战中，我们看到了新的转机。2022年，我们需要修复的不仅仅是经济，更是信心。𐟒ꊦ”🧭–变化与市场调整 𐟓ˆ 王蒙徽部长的讲话为我们指明了方向：过去“高负债、高杠杆、高周转”的房企生存法则已经过时，取而代之的是更加稳健的城市开发建设模式。𐟏™️ 土地出让方式的改变，金融政策的三道红线，以及房贷按揭额度的限制，都在告诉我们一个事实：房住不炒。𐟏 投资还是刚需？ 𐟤” 很多人都在问，楼市什么时候才是底？是否还能通过纯投资房产大赚一笔？𐟤‘ 买房不是买股票，不要追涨杀跌。买房是为了解决刚需，所以不要想着抄底。𐟏ኊ在一个城市长期生活，关注未来的衣食住行、工作医疗、子女教育，甚至是未来养老，这些都比租房子更重要。𐟑袀𐟑颀𐟑碀𐟑报ˆš需买房：上车最重要 𐟚— 政策缩紧，房价会不会跌？听说下个月要降息，是不是等等再买？这些都不确定。更重要的是，在稳房价的大背景下，谈价空间其实没那么重要。𐟔 对于刚需来说，买和不买，是两个世界。买了，就算没有选好，板块发展不够快，或者价格没还下来，稍微贵了一点，也不过是多等几年，用时间换空间。𐟕𐯸 踏空的风险 𐟚능悦žœ错过了买房的最佳时机，踏空了，没找到最低点，房子涨上去了，怎么办？是咬咬牙继续凑，还是继续降低要求，买更小的房子？每一个选择都可能让你后悔。𐟘” 做这件事，一定要考虑主动权。哪怕是多花一点钱，换取主动权也是值得的。买了主动权在你，没买主动权在别人。𐟒𜊦Š•资还是自住？ 𐟏እ𘂥œ𚥷„时候观望，市场好的时候追涨，似乎都是一群人，总是假装在投资。未来的房子不会大涨，也不会大跌，与其隔岸观火，不如釜底抽薪，换取一线生机，先满足自住的需求。𐟔劊在不确定的市场中，保持冷静，做出最适合自己的选择。𐟛’

中南建设强制退市，业主房子交付情况如何？ 𐟓‰中南建设因股价连续20天低于1元，于6月25日被强制退市，股票将在15个交易日内摘牌。这家曾经的民营房企巨头，1988年成立，2016年销售额从502亿元飙升至2238.3亿元，成为南通首富陈锦石家族的骄傲。 𐟔然而，迅速崛起的背后是负债率的疯狂攀升。中南建设的负债率一度达到236.87%，虽然“三道红线”发布后降至97.27%，但至2023年末仍高达91.14%。其盈利能力也大幅下滑，综合毛利率仅为17.29%。 𐟚禭䥤–，中南建设对外担保余额高达405.4亿元，占股东权益的439.38%，被外界质疑“明股暗债”。自2021年起，各地项目陆续传出停工消息，至2022年情况持续恶化。如西安沣东自贸产业园的中南上悦城，拖欠农民工工资、挪用预售监管资金、拖欠材料款等问题层出不穷。 𐟒ꥰ𝧮ᤸ�—建设曾努力挣扎，试图引入战略投资进行化债、股权合作，但最终未能挽回退市败局。自2017年进入西安以来，中南置地陆续开发了多个项目，如中南紫云集、中南樾府等，获得了市场认可。然而，后期交付项目中出现了不同程度的逾期和降标问题。 𐟏 最近看到中南君启项目陆续开始交付，对于业主们来说算是不幸中的万幸。不过，对于尚未交付的项目，中南建设退市无疑是个坏消息。在失去市场活力、没有融资渠道、债务压顶之际，如何“保交付”成为了一个难题。

4万亿放贷房企+100w套货币化安置，有点意思今天上午，国家再次开会，关于楼市方面的，除了提及之前已经开会时强调的“止跌回稳”的大方向，这次新增了几个我认为非常重要且非常有意思或者说有意义的举措，这里及时和大家分享一下，这里面都有很多信号的。 1⃣️加大对房企白名单的放贷力度，4万亿规模到年底前，预计要把白名单房企项目的贷款规模增加到4万亿，这个举措说白了就是，经历𐟘𗨿™几年，还能活下来的开发商接下来都能喘口气了，我最开始写这个今日头条的时候，那会儿上面对房企的态度是非常冷酷无情的，那会儿有个词儿叫“三道红线”，凡是企业负债过高的，一律是不允许借贷。现在好了，上面对房企的态度也是大幅度转变，直接是“应贷尽贷”的态度，你只要借，我们就给，鼓励你去拿地，去开发新房项目。毕竟这两年土拍市场并不是很乐观，很多房企都对市场持有一个谨慎观望的态度，别说老百姓了，很多房企都不敢下场拿地了。现在上面开会提这个4万亿规模放贷，其实就是给房企信心+𐟒𐯼Œ鼓励房企进场，让楼市从源头上活跃起来 2⃣️通过货币化安置方式增加100w套旧房改造这一条非常非常非常之重要，这里我把会议的原文给大家分享一下哈：将通过货币化安置房方式新增实施100w套城中村改造，危旧房改造而且针对这一条，也提出了支持性的方案：重点支持地级以上城市，二是金融机构给予专项借款，三是允许地方发行专项债，四是给予税费优惠，五是商业银行根据评估发放贷款这一条在会议上出来，我认为是非常重要的一个信号，可以说是目前上面救市以来，我认为力度最大且最重要的一个举措方案了，原因如下：我其实一直在等这一条货币化安置的出现，这个通俗的说，就是大家嘴里常说的“拆迁”，只是现在换了个新说法而已，这个对楼市的刺激和盘活作用尤为明显。还记得我提到过现阶段楼市两大问题吗？老百姓没钱买和老百姓不敢买，前段时间出的内容都是针对老百姓不敢买的，接下来开始搞老百姓没钱买的问题了。通过货币化安置改造城中村危旧房，这部分老百姓房子拆了，手里肯定就有钱了，可以自主选择是市区差不多位置买新房（可能需要贷款），还是拿着钱去市区边买个大一点新一点的房子去改善，一下子需求端增加100w套，然后供应端也有二手房和新房两个选择，地方拆迁的𐟒𐤹Ÿ可以发债和贷款，总之就是上面路子都给你了，就看下面如何实施执行了，天津作为直辖市级别，我还是很期待后面天津关于这方面的进一步举措的。 3⃣️楼市开始筑底开会时上面也提到一句话，接下来楼市开始进行市场筑底，这句话同样也很重要，我单独拿出来和大家分享。前几年整体楼市是啥状态我就不多说了，想必大家都知道，其实去年开始上面已经意识到楼市不能继续这样下去了，一点点的加大力度救市，现在的情况就是，可以说楼市是史无前例的大力度大宽松的条件，这里面尤其有两个非常重要的信号值得重视：第一，以前开会提到楼市必定提到的“房住不炒”最近几次开会已经彻底不提了，取而代之的是“止跌回稳”，这就是一个很重要的信号第二个信号就是今天的给房企4w亿规模的信贷+新增100w套货币化安置，这个可谓是解决楼市问题的一个非常有用的大招，毕竟拆迁的效果我同样也不用多说，大家都懂。有了这两个信号，可以说楼市接下来确实是企稳的信号非常明确了，大家对楼市也不用再抱有那么大的悲观情绪了，毕竟万事万物都是处于一个变化的状态，我们也应该及时注意到变化，观察变化的动向，及时改变自己的思维模式。其实楼市能不能真正彻底稳定甚至向上，还有一个非常重要的问题，也是之前提到的老百姓没钱买的这个问题范畴内的，增加老百姓收入，让老百姓手里有𐟒𐯼Œ这样对未来还贷也能更有信心，这个问题如果再能解决，整体的经济包括楼市都会非常非常向好了就。这里可以给大家做一个提醒或者建议，今年年底或者明年有用房需求的，现在可以考虑出来看房了，这种时间段有用房需求的当下是合适的看房买房时间的，然后更具体的针对不同需求不同预算购房的分析，我会在接下来后续的内容给大家再详细展开分享，今天先聊到这里，更多精彩内容我们下期再见。

万科生死劫：地产巨头的命运转折点万科，这个昔日地产行业的明星，如今正站在命运的十字路口。根据“天机奇谈”的神秘预测，2024年的3月至5月以及8月至9月将是万科的生死节点。如果能够顺利过关，万科或许能够凭借其深厚的底蕴，等待市场回暖自救；否则，其影响将波及整个行业格局。 𐟓‰利润表的困境：万科最新三季度财报显示，净亏损高达179亿元，利润表陷入了困境。自“万宝之争”后，万科为了抢地导致地价飙升，管理与销售费用耗损严重，毛利难以覆盖成本。为了回款，万科不得不降价促销，虽然促进了销售，但压缩了利润，营销费用的增加更是让盈利雪上加霜。 𐟒𘧎𐩇‘流的隐忧：今年1月至9月，万科的营收为2199亿元，同比下降了24.3%，卖房收入同比大幅下降29.1%，面临严重的现金流崩坏危机。企业的运营、项目推进以及债务偿还都依赖现金流，回流不足将严重威胁其生存根基。 𐟓Š资产负债表的压力：资产负债表同样面临巨大压力。2018年至2021年，万科通过权益拿地增加了资产，但贷款推高了负债成本。目前市场疲软，存货积压导致资产减值频发。展望明年，刚性短期债务激增，资金覆盖率恐跌破红线，偿债压力巨大。大股东深铁前三季度净亏80.74亿元，万科只能寄望银行财团融资救援。万科的现状反映了房地产行业面临的诸多挑战，其走向不仅关乎自身命运，也与整个行业的稳定发展息息相关。在行业变革浪潮中，万科能否调整策略、化解危机，值得持续关注。而广大普通民众也心系万科，期望它能在困境中坚守，为楼市的平稳发展贡献力量，毕竟其在地产界的影响力广泛而深远，它的一举一动都可能成为行业走向的风向标。

什么是三条红线？三条红线的威力有多大？【第一部分：三条红线是什么时候颁布和实行的？】三条红线是央行和住建部2020年8月份制定颁布，并于2021年1月1日开始实行的一个为了控制房地产企业债务增长的政策。【第二部分：三条红线的具体内容？】 1.剔除预收账款后的资产负债率小于70%，【计算公式：剔除预收账款后的资产负债率=（总负债-预收账款）㷯𜈦€𛨵„产-预收账款】（注解：1.期房的预售款对开发商来说就是合同负债，这个不理解的话，就不要去纠结了。简单的解释下就是开发商收了预售款后，那么开发商在正式交房之前，这笔预收款理应算是企业欠购房者的负债。但是这类预收款的又很特别，他对房地产企业的压力并不大，其负债消解只是时间性问题，按以前的经验来看，违约可能性极小，因此剔除预收账款后来看企业的资产负债率，更能看清企业真实资产负债率情况）； 2.净负债率小于100%，【计算公式：净负债率=（有利息的负债-货币资金）㷦‰€有者权益】（注解：1.简单粗暴点来介绍就是：企业的有息负债减去企业手里的现金后与企业的纯资产的比例。2.你可以把‘货币资金’理解成企业手里的现金。3.所有者权益，是指企业总资产扣除负债后，由所有者享有的剩余权益。你可以理解为企业的纯资产，比如恒大总资产是2.3万亿，减去1.9万亿的负债，那么他的所有者权益（纯资产）就是4千亿）； 3.现金短债比需要大于1倍，【计算公式是：现金短债比=年经营现金净流量㷥𙴦œ맟�Ÿ负债】（注解：通俗点来解释就是：企业手里的现金和短期内要偿还的有息债务比要大于1）【第三部分：如果踩中了红线，会受到什么样的限制呢？】 1.如果三条红线全部踩中，那么这家房地产开发商的有息负债将不准再增加； 2.踩中两条，有息负债规模年增长率不得超过5%； 3.踩中一个，有息负债规模增长率不得超过10%， 4.一个都没有踩中，那么有息负债规模的增长率也不得超过15%。【第四部分：实行后造成了什么样的后果？】大家都知道，开发商企业玩的是三高策略，就是高杠杆、高负债和高周转，通俗点来形容就是他们有10个锅，但是只有3个盖子。平时还能盖的过来，基本能保证需要盖子的锅都能及时盖到盖子，但是银行停止协助他们周转的时候，高周转的节奏就会被打乱，就没有办法保证每个锅在需要盖子的时候能及时的盖到盖子了。三条红线出来后，直接影响到了开发商的资金链稳定性，如果开发商三条红线全踩中话，就没法多融资了，只能等待资金短缺后资金链断掉然后倒闭，比如说恒大、融创等就是因为资金链问题倒下了。即使开发商三条线都没有踩中，那他们的负债规模的增长率也只能控制在15%以内。这意味着所有开发商都面临着资金链紧张的问题，所以这时房地产企业就只能指望销售回款来保证资金链的稳定了，但是去年在消费端也进行了各种限购，导致很多消费者没有资格买房，因此开发商的销售收入也受影响，最终大部分的开发商都面临了资金链问题。最关键是不仅不准他们继续过多的增加负债和问银行借钱周转，而且还要求他们在一定的时间内完成降负债的目标，使其能够达到三条红线的标准。最后就是大家看到的结局了，很多开发商倒闭，遍地烂尾楼。「房地产」「房价」

2023年买房新逻辑：别再被套牢了！ 2023年开始，买房的逻辑已经发生了变化，千万不要再用过去的思维来买房，否则可能会被套牢。过去20多年，房价为何上涨？一方面是因为大量人口进城，需求量持续增加；另一方面是因为很多人发现买房比上班赚钱，结果企业和炒房客都加入炒房大军，房价从均价2000元涨到10000元。然而，这个均价10000元已经超出了很多人的承受范围。从2016年开始，国家提出“房住不炒”政策，目的是为了赶走市场上的炒房客。目前，房地产市场中有不少人被套牢，就是因为前几年大肆炒房。逻辑变化是从上到下都变了。过去，开发商采用的是高周转模式，不断拿地、不断负债，但三道红线出台后，开发商难以支撑。未来，“房住不炒”政策将继续执行。现在买房，不要以为低点买入就一定会升值赚钱，能否出手都说不准。投资房地产的不建议入场，刚需自住的可以挑选高品质的楼盘，不要一味图便宜。

恒大风波：普通人如何调整投资策略？最近，恒大的风波引起了全社会的关注。巴菲特有一句名言：“人生就像滚雪球，关键是找到湿雪和长长的山坡。”但他从来不教别人，当湿雪或者山坡到底的时候怎么办。对于恒大来说，土地就是湿雪，中国房地产市场20年的机遇期就是长长的山坡。当山坡一直以一种坡度延续的时候，恒大这颗雪球便会不断增长。起初，这颗雪球还比较正常。但随着体积的不断增大，雪球自身的重量——债务就随时可能把这颗大雪球压垮。央行出台的房地产资管“三条红线”给恒大这个疯狂膨胀的大雪球狠狠地来了一记“刹车”。根据中报显示：截止2021年6月30日，恒大一年内到期的短期负债达2400亿，同期的现金和现金等值物为867亿。也就是说，恒大持有的现金根本无法支付债务。无论恒大未来走向何处，这次引起全民关注的事件中，传递出的很多讯息，都值得我们普通人探究。 01 以房贷为核心的家庭财富增长方式正在变化最近，一个帖子引发了热议：“上海八套房，每天都是摆脱不了的贫困……”博主称自己家在上海有八套房，但是夫妻二人没工作，手里没有流动资金，生活全靠父母补贴。很多人吐槽博主是在凡尔赛，但也有不少人在看热闹的同时抓住了重点——现金流安全。什么是现金流安全？意思是，每个月，或者每年，家庭的收入，到手的钱，能不能支撑得起家庭的开支。按照博主的叙述，他们夫妻二人无固定收入，负担家庭开支可能确实存在困难。我们也可以按照下面这个公式算一下自己家的现金流情况。收入=工资性收入+房租收入+投资收入支出=日常消费+房贷车贷支出+保险支出不管你有几套房，在不卖房的情况下，每年就是资不抵债，资产持续亏空的。为什么不卖房？限售啊，无法快速变现。房子本身就是要牺牲流动性，才能换来收益的产品。如果持有的是公寓、商铺、小产权房，那卖房之路，更是难上加难。

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