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恒基房地产开发有限公司解读_恒基集团董事长(2024年11月精选)

内容来源：小天才网络所属栏目：新闻更新日期：2024-11-28

恒基房地产开发有限公司

4000字长文，讲为什么这轮房地产周期，内地房地产民企纷纷暴雷，香港房企却能基本苟住。这是评论区问的，问他们做对了什么。正好结合我的行业理解谈谈。港企有很多先进经验，都值得内地企业借鉴。未来还会有周期，还会有上涨和下跌，了解香港经验，也能帮内地企业穿越周期—— 其实香港地产商也没有很好过，2021年以来香港地产股也出现明显下调，很多公司下跌的幅度在20%-40%。盈利表现没有特别大跌但也没有增长，只是还是远好于我们内地企业就是了。我认为明显的优势有这么几个点： 1.财务管理和杠杆控制更好，就是说财务上更守纪律； 2.多元化经营，不光局限内地市场和香港市场，也不局限住宅开发； 3.香港预售监管做得好； 4.实事求是，尊重市场，敬畏市场。咱们一条条看哈，先看 1.财务管理和杠杆控制香港房企明显更注重财务健康，他们之前都经历过几轮周期。不重视财务安全的企业都倒闭了，活下来的全是懂财务风控的。港企明显更控制杠杆，要求负债率低，现金流相对充裕。这样市场下行，就不容易暴雷。平均来看，香港房企负债率通常在40-60%之间。新鸿基的负债率只有20%你敢信，恒基地产大约在40%左右。内地企业经常高达80-90%，达到100%的也有。你们看内地房地产企业的这个中心那个大厦，看起来都很光鲜，其实好多都抵押给银行借贷了。比如恒大的恒大中心/恒大酒店，只要能抵押，就拿去抵押。这是一套高周转率高杠杆快开发的策略，确实帮很多内地企业迅速扩大规模，一度超过了港企。但潮水一退，就暴雷了。 2.多元化经营多元化经营有2种，分别是【市场多元化】和【业务多元化】。【市场多元化】是说港企通常不光拘泥中国内地市场，中国内地市场只是他们业务的一小部份。恒基兆业内地销售业务占比只有3成左右，长江实业只有12%。内地不行我还有香港，香港这两年房地产市场也不好，但香港毕竟算是一线城市，一线城市的不好，跟二三线城市的不好是两种不好。香港毕竟地少人多，房地产市场存在刚性需求，房子降价总是能卖掉，内地很多郊区项目，降价也买不掉。以及，香港不行我还可以去东南亚和欧美。比如，恒隆地产，在美国和加拿大都有商业地产项目，有旧金山恒隆广场，有温哥华的China Plaza Centre。香港置地开发东南亚的物业很多，在菲律宾和泰国都有物业。新世界发展也是在越南新加坡有项目，主要做豪宅，也有些综合体。很多海外开发都会和本土开发商合资开公司，有本地地头蛇合作，比较能抗风险。再说【业务多元化】内地房企比较爱开发住宅，高资金需求快周转，一旦周转慢了，就完了。港企还喜欢做商业地产：高品质写字楼，商业中心。比如上海的瑞安新天地啊，太古的太古里太古汇系列啊。这些都要求前期投入较重的资金，引入成熟的企业和商家，在接下来的几十年里稳定收取租金。本来也不是割了韭菜就跑，所以这一两年有问题，也还好，因为本来人算的就是几十年的账。因为稳定运营了这么多年，商业和写字楼都能为地区创造价值，地区也更希望让港企来这个区域拿地。同样一块地，太古拿来做商业，地也有优惠。但内地房企只是盖房子，就得无脑竞争高地价，导致财务风险很大。也很简单，太古做了商业，是给区里提供配套，是来提高旁边土地价格的。但土地价格提高了，就卖给了内地房企。二者的土地成本就不一样。这也为我们指明：房地产企业不能只懂盖房子，那就沦为了代收土地收入的工具。只有理解商业运营，有自己的商业运营的逻辑，别人打不掉带不走，做有门槛的事儿，才能活下去，甚至拿到便宜的土地。这时候你说了，那中国内地房企也有海外项目啊。确实，但思路和风格完全不同，没有起到分散风险的作用。港企的海外项目，基本是针对海外客户。中国市场有问题，卖给东南亚人总可以吧。内地房企的海外项目，还是卖给中国人，比如新加坡旁的某项目。还卖给中国人，那中国经济波动，中国人不是照样不买了吗？到底分散了啥风险啊？以及，内地房企的海外项目，只占总业务的一小部份。你大部份业务还在内地，多元化不够。再以及，融资模式还是老一套。在国内，高杠杆快周转，出了国，还是高杠杆快周转。路径依赖。在国内，找各种银行抵押放贷。出了国，就借一大堆美元债（后来美元债也暴雷了不少）。当然出国加杠杆这个事儿说起来有点复杂，也有内地控制资金外流的考量。你国内有钱，想投出去也不容易。香港企业无所谓，香港金融业更发达，他们自有资金想投马来西亚，很容易，这也在降低香港企业风险。不管啥原因吧，总之结果是：内地企业还在高杠杆，开发住宅。香港企业出国还会投资不少办公楼和购物中心，前面说了，这种在经济波动的时候，维持了财务稳定。双方都在做自己习惯且擅长的事情，最后分出了高下。以及内地房企投资海外物业未必是深思熟虑的财务决策。比如恒大，2015年16亿美元买了港岛的美联大厦（你去维港看幻彩咏香江表演就能看到这栋楼），改名叫恒大中心。但行内的感觉就是：老板并不是要分散投资，他只是想在港岛买栋写字楼，很像是炫耀性消费。现在挂13.6亿美元，还没卖出去。在财务上并不成功。最近房地产下行，很多人房子都跌了，难受。那你看许老板呢？ 2015年香港买楼，买这么早，现在亏了十几亿。正常人2015年买房总不至于亏损。你的眼光比许老板好，不给自己点赞吗？ 3.香港预售监管做得好；在香港，预售的钱进信托帐户，有律师监管。达到相对建设进度或者达到一定条件，才能分批次拿给开发商用。不可能说你房子没盖呢，钱被开发商卷走了。这个不细讲，情况就是这么个情况。各种因素叠加在一起，造成了香港房企的特点—— 4.实事求是，尊重市场，敬畏市场。入行这么多年，我既服务过香港客户，也服务过内地地产客户。作为咨询服务提供者，我参与过很多地产企业的投资决策。内地企业经常出现的一句话是：为了过会必须这么算帐。总结就是：领导已经决定要拿这块地了，那么投资拓展团队出的报告，就是为了证明项目可行，不得不故意乐观估计市场，然后拿地。这造成风险极大。那么风险大了怎么办？很简单，开一些专家会，让专家来提意见。专家提了一些不痛不痒的意见，签了字，你好我也好。把风险摊出去拉倒。对箭画靶子，有时候是因为领导自大，还有时候是因为，不这么乐观算帐不行。你按照市场估算土地价值，总有比你更疯更卷的人，高价抢这块地。你想拿你就得加价，大家硬卷。你不加价就拿不到地，养这么多人没活儿干，还是要完蛋。闭眼写可研报告，闭眼拿地，最后高风险。还有情况是，官方背景企业，往往要承担企业社会责任。比方说有公司暴雷了，地块烂尾了，得找个企业接吧？其实是好事，这是纾困项目，解决群众交楼问题。但，它能烂尾就说明这个项目不行，你又要接盘，只能有个官方背景企业硬接。硬接又有规定，你不可以流失国有资产。又只能闭眼写可研报告，硬着头皮接这块地。我见过的香港企业通常不这样，他们就正常算帐，算完帐，赚就是赚，亏就是亏。算不过来钱？那我不拿地了。这就减少了风险。不能论证长期可行？那我就不做这个项目了。一块土地，都是老老实实测算，老老实实分析，就这就可以降低很多风险了。我服务的香港客户从不对箭画靶子。许老板拿地是很随意的，下面打了报告，他也未必细看。电话里和地区公司负责人通着话，在地图app里看看，看一眼大概的位置，好的，ok，拿。这就是许老板的拿地决策。许老板的拿地流程看起来很抽象，但那并不是他个人的问题。那个时候每家房企都这么拿地，你认认真真研究，你就要被人甩在身后，你的年报就要难看。还有胜负心：我比他们差什么？我为什么不能拿？还有侥幸心：大家都这么干，我这么干也不会有事吧？总不可能一起暴雷吧。最后真的一起暴雷了。如果胆子没那么大，他做不了这么大。如果胆子没那么大，他也不会暴雷。盈亏同源。好了，说到这里，看起来最厉害的是实事求是，是吗？内地企业不行，不能实事求是，品质不行，香港企业厉害在可以实事求是，对吗？当然不是。我想说—— 实事求是不是一种态度，而是一种能力，甚至是一种特权。不是每个人都有本事或者有资格实事求是。香港企业能实事求是，是他们长年经营占据的优势换来的—— 他们经历过多次周期存活下来，每个企业都有相对充裕的资金，储备了相当精干的人才；他们建立起了良好的商业模式，知道怎么开商场，怎么运营写字楼；别人开不起来的商场，他们能开起来，还运营良好，别人找不来的商家，他们可以直接放到自己的商场里去；别人拿不到的地，他们能拿到；他们还有良好的品牌形象和信誉，融资成本也比较低；他们有更严格的监管，这种监管不仅监管他们，也监管他们的竞争对手，防止对手用不那么合规的手段来硬卷他们，他们也可以更合规；他们可以多元化，在海外市场赚到钱，算帐发现内地的生意不赚钱，你来卷我，那我投到海外就好了。但内地企业没法出海，只能在内地的房地产市场卷红海。有的去了蓝海，也不知道怎么在蓝海划船，还是路径依赖，搞快周转的老一套。所以我说，他们的实事求是，有强大的能力做背书。你问他们做对了什么，他们做对的可太多了。只是做对这么多也未必干得过大势所趋，香港房企近几年股价还是下跌的，只是姿态仍然远比内地房企好看。以上所有的短板都需要我们的房地产企业不断补足，才能在下一个周期活得更好。有的不光是企业问题，而是经营环境问题（比如监管帐户），也需要监管环境补齐。可能人也是这样，有钱人能实事求是，能姿态好看，也是他们的能力。他们可以直言不讳说出自己的看法。普通人难一点，总要学点职场情商，总要陷入跟人硬卷，总要对着箭画靶子，总要做屎上雕花的工作。甚至我们看着这的描述嘲讽许老板，可上一个周期里，谁又不是许老板？多少中产上了自己承担不起的大房子。胜负心：我比他们差什么？我为什么不能买？那我不就被人超过了吗？侥幸心：大家都这么干，总不可能都断供吧？从上到下构成分形。希望有一天，我们都可以实事求是。

房价变天？上涨的信号来了！大信号大信号又来了，最近，最劲爆的消息莫过于属于这个美联储的降息降低了50个基点之后呢，香港也跟进降息了50个基点。但是香港有一个大佬的动作却让人大吃一惊，是什么呢？说这个李嘉诚所在的这个长实集团暂停香港黄竹坑一个新盘，叫blue cost的一个销售进度。这很让人容易联想到说美联储这一降息，李嘉诚就开始捂盘惜售啊，开始不卖房了，是不是房价又要变天了，又要上涨了？就在9月20多号的时候，香港的黄土坑的新楼盘，就是长实集团开发的一个项目。到现在呢已经卖出去了571个单位，571套，累计销售额呢超过了108亿港元。这个项目呢目前呢还剩少量的三室、四室几个这个户型呢在卖，另外呢就在为准备这个项目二期正在做前期的准备。但是呢就在这个档口上面，长时集团决定自下周一起呢，暂停这个项目的这个二期的销售和示范单位的开放。这让人很好奇，美联储一降息就开始捂盘惜售了吗？那么长实营业部这边的这个经理啊，杨经理说这个这个项目呢之所以暂停，是因为销售成绩相对比较理想，为这个即将到来的项目二期推送呢做铺垫。那么暂停销售和这个示范单位的开放呢，都是为了集中资源，集中的推动新一批单位的销售。这类话呢一听就是官方话啊，至于为什么不卖了，或者是为什么不开放呢？原因呢只有李嘉诚知道。那么李嘉诚大家都知道，作为香港的地产商，香港呢作为曾经富豪扎堆的地方。在过去将近一个世纪的时间里面，香港这片土地呢经常流传着华人在上个世纪华人世界里面最脍炙人口的各种致富故事。不论是这个上个世纪20年代盛极一时的河东，高可宁、罗文、李锡胜四大家族，还是60年代的十大财团。还是这个现在我们要说的五大地产商，都是香港本地的家喻户晓的商业传奇。那么说到李嘉诚呢，不得不说这个五大地产商，五大地产商呢主要是因为这些集团涉及房地产的这个领域。当然他这个涉足的这个商业领域呢不只是房地产。下面就说说这五大地产商呢，首先第一个香港第一大地产商新鸿基地产。新鸿基地产净资产5904亿港元，每一年收的这个租金呢就高达250亿港元，对于香港正在开发中的这个土地储备呢，高达208万平方米。新鸿基背后的这个家族呢，是郭德胜，目前由这个家族的二代，目前在打理。那么第二大地产商呢，就是会德丰集团。汇德丰呢是第二大地产商啊，旗下的三家公司，汇德丰地产、九龙仓置业、九龙仓集团，财力呢非常雄厚。老板呢是吴光正，那么吴光正呢，就是一代船王啊包玉刚爵士的这个二女婿。第三大地产商周大福企业。说到这个周大福，很多人可能知道是卖珠宝的，但是像著名的K11，广州东塔啊、天津周大福中心，北京的瑰丽酒店啊，都是这个周大福的这个资产。所以周大福企业呢，涉及了很多很多的这个商业领域，但是这个房地产也是非常重要的一个板块，旗下的这个房地产主要的这个子公司就是新世界发展集团。净资产呢高达2986亿元，香港土地储备呢是110万平方米。然后紧接着就是我们先要说的长实集团啊，长实集团的净资产大约是3672亿元，在香港呢也有数十万的这个土地储备。那么长实集团呢主要是李嘉诚，李嘉诚的这个长和系，反正业务覆盖非常广泛，港口、电信、基建、石油、超市、医药、地产、酒吧、飞机租赁等等的都有涉足。最后一个五大地产商之一就是恒基兆业，恒基地产的净资产3322亿港元，在香港的这个土储呢是220万平方米。那么恒基兆业的这个老板呢叫李兆基，排名在老四，所以在香港大家都叫他四叔。除了这个地产之外呢，还有这个煤气供应商，还有这个财经类公司，也被称为煤气大王。以上呢就是香港的这个五大地产商。那么其中李嘉诚所在的长实集团在最近的时候呢，美联储一降息，立马就停止了这样的一个销售。是不是李超人意识到了房价要即将要上涨的这个信息？那么未来房价真的会像李超人判断的一样会上涨吗？你觉得会吗？

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