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上海地产中介公司排名下载_房产中介(2024年11月最新版)

内容来源：小天才网络所属栏目：新闻更新日期：2024-11-28

上海地产中介公司排名

上海买房，资金监管哪家强？在上海购买房产时，资金监管是一个重要的环节。𐟏 但并非所有中介都能提供资金监管服务，只有具备相应资质的公司才能进行资金监管。以下是在上海进行资金监管的正规公司名单：上海住房置业融资担保有限公司德佑房地产经纪有限公司同策房产咨询股份有限公司上海普东房地产展销服务有限公司上海信义房屋中介咨询有限公司嗣媛（上海）企业发展有限公司上海菁英房地产经纪有限公司上海中原物业顾问有限公司上海瑞房房地产经纪有限公司上海康开房产经纪有限公司这些公司都有自己的资金监管账户，并且可以在银行开设。𐟏栩™䤺†这些公司外，每个交易中心也有专门的资金监管窗口。只要买卖双方一起到交易中心排队填写资料，就可以将资金转入指定账户。上海市房地产交易资金管理有限公司提供的账户是交易中心开设的固定监管账户。此外，上海住房置业融资担保有限公司的账户是由公积金管理中心开设的。𐟏⠥…𖤻–监管账户则是企业自有账户，相对而言，这些公司的账户开设较为灵活，可以直接在中介签约点签订资金监管协议，流程较为简便。企业可以自由动用监管账户资金的60%，后期划款也比较便捷。那么，为什么除了链家之外，其他中介不推行资金监管呢？这主要是因为作业习惯和流程繁琐。在过去多年里，除了客户有特别要求且房东同意的情况下，其他中介通常都是直接将资金转给房东。而且，很多中介机构做资金监管还需要到交易中心排队开设账户，相对较为麻烦。𐟓‹ 了解这些信息后，您在选择资金监管服务时可以更加明确自己的需求和选择。𐟔

“格局小了！”上海，一女子在年会上抽中了一辆价值30多万元的梅赛德斯奔驰C车，岂料，老板却从中横刀夺爱，认为车子属于公司所有，遂阻拦女子领奖，女子的丈夫暴怒之下找到老板将其殴打致轻伤，获刑8个月。事后，在老板的恐吓威胁之下，女子又被迫签订了放弃承诺书，最终，女子走投无路之下将老板告上了法院，法院判决大快人心！（来源：崇明法院）在繁华的上海，来自江苏的韩红梅（化名）和丈夫为了生活努力打拼。韩红梅在当地一家房产中介公司担任前台，公司与某房地产开发商有着紧密合作。只要带一个客户去看房，就能获得开发商提供的一张年会抽奖券，而那令人瞩目的大奖，竟是一台价值不菲的奔驰车。韩红梅虽只是前台，却有着对多赚钱的强烈渴望。她在做好本职工作之余，偶尔也积极发展客户。活动期间，她成功带了四个客户去看房，获得了四张抽奖券。与此同时，因为其他员工对中大奖不抱希望，认为这要么是内定，要么就是个噱头，于是纷纷将抽奖券给了韩红梅或者直接扔到垃圾桶。韩红梅看到后，如获至宝般全部收集起来，她其实根本没奢望能中大奖，想着可以抽个小奖便已心满意足。就这样满满积累，韩红梅手中竟攒到了 24张抽奖券，且都写上了自己的名字。转眼间，开发商的年会开幕，在主办方宣布中奖名单时，韩红梅意外听到了自己的名字，没错，她中了一等奖。韩红梅怎么也没想到天上的馅饼会掉到自己跟前，她激动不已！而此时，公司的老板段简金（化名）却对此红了眼。第二天，韩红梅带着丈夫来到了奔驰4S店，准备办理手续将这辆车提走，万万没想到，车子竟然被公司老板段简金先一步提走了。后来，韩红梅夫妻二人找到老板段简金讨要说法，段简金竟无耻地表示韩红梅没有资格直接抽奖，其行为只能代表公司，所以奖品也理应归为公司所有。韩红梅的丈夫当即同段简金争吵起来，后来发展到动手的地步，将其殴打致轻伤，最终获刑8个月。对于此时的段简金来说，虽然挨了打，但其却更加高兴，因为他可以以此为由向韩红梅索赔医药费，韩红梅对此肯定难以承受。段简金还对韩红梅及其孩子的人身安全进行威胁。最终迫于对方的淫威，韩红梅不情愿地签下了放弃奔驰的承诺书。令韩红梅万万没想到的是，段简金根本不讲武德，协议刚签完不久，他就向韩红梅赔偿5万医药费。韩红梅面对丈夫入狱、奔驰被侵占，还要赔偿对方医药费的情况下，忍无可忍，遂反手将段简金告上了法院，要求对方归还车辆。那么，从法律角度来看又应如何评价本案呢？ 1、韩红梅的丈夫理应为其冲动的行为付出代价。即便老板不讲道德，韩红梅夫妇要维权，也理应要采取合法合规的手段。韩红梅的丈夫冲动之下将段简金的鼻子打成骨折，构成了轻伤，已经达到故意伤害罪的立案标准。根据《刑法》第234条之规定，故意伤害他人身体，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制。最终，韩红梅的丈夫因涉嫌故意伤害罪，依法获刑了8个月拘役，合乎规定。 2、对于段简金表示，奖品是开发商为他们中介公司举办的，韩红梅系经公司委托前去抽奖，其个人没有资格参与这次抽奖，所以车子应该归公司所有的说法，完全系子虚乌有！就本案来看，开发商是为了激励业务员提升业绩，所针对他们发的抽奖券，并不是给该公司发的，所以，在抽奖的时候，中了奖显然是一种个人行为，与公司无关。 3、至于韩红梅曾经签署的放弃奔驰的承诺书，也应当归为无效。根据《民法典》第一百五十条之规定，一方或第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，显然韩红梅是在段简金的威胁和恐吓的手段之下，被迫签下放弃奔驰轿车奖品的协议。该协议并非其真实的意思表示！所以，应该认定该协议为无效。最终，院方经审理后，判决段简金在3日内将奔驰车归还韩红梅或者给付其等值价款。段简金不服，提出了上诉，二审法院维持原判。即便如此，段简金仍不愿意归还奔驰轿车，最后韩红梅无奈之下，向法院申请了强制执行。对此，你怎么看？欢迎大家在评论区下方留言。 #热点引擎计划# #我要上热门#

东京武藏野聚会：大江南北的朋友们齐聚一堂今天下午两点，东京都的武藏野中央公园里，十来位来自东京各地的朋友们围坐在一张桌子旁，互相交流着各自的生活经历。有的人是上个月才来，有的已经在这里三五年了，大家都分享了自己的故事。贵州小伙：从原始社会到国际连锁酒店 𐟏芠今年刚来东京，当时国际漫游还没开通，出机场想着用海关给的在留卡就能办手机卡，结果连续几天生活在“原始社会”。不过，不到两个月，我就偶然遇到了以前的老东家，现在拿到了国际连锁大酒店的五年工作签。广东靓姐：单车达人 𐟚𔢀♀️ 上飞机时带了十来个大箱子，舍不得那些陪伴自己的物件。今天唯一踩单车来，之前可是位英文很好的律师哦。西安小哥：从大公司到自由创业 𐟐𖊠 今年刚来东京，原来在大大大公司呆过，研究生毕业，自己开公司起起伏伏。这次还把陪伴自己七八年的狗狗带来了。我也想我家的中华田园犬啦。上海老板1：一个月的东京生活 𐟏⊠ 刚来一个月，之前做了几个月的各种信息整理和攻略，到了这边很多事情可以在翻译的陪伴下自己搞定各种手续。上海老板2：地产中介社长 𐟒𐊠 公司运营的项目第三年开始盈利了。山东哥们：从大律师到地产中介社长 𐟏 原来是大律师，来东京四五年了，现在是地产中介社长，业务忙不过来。今天指点了很多，感谢大家的指点。北京大妞：咖啡馆老板的日语学习之旅 ☕️ 刚到东京不久，原来在北京开咖啡馆，现在开始学日语。湖南大书生：思考人生 𐟓š 今天男士里头发最长，对人生思考最多，第二次人生要换一种生活。前房东：从埼玉县到东京的租房经历 𐟏አ 来东京很多年了。去年我刚到这，住在东京都市圈埼玉县户田市，退房时认识了前房东。今天告诉我，我退租的时候房间打扫得特别干净，比越南人好太多。他还告诉我，当时居住的那个楼的居酒屋一个月房租78000日元（大约四千人民币），十年前到现在就这个价格。难怪一个晚上最多九个人还能开，每周至少休息一天。我去过一次，人均一百人民币最多都是附近的老头老太太。湖南姑娘：从语音学校到上班族 𐟒𜊠 几年前在语音学校，现在上班了。我：从湖南农村到东京开店 𐟍㊠湖南农村土鳖一枚，准备在这边开一个吃吃喝喝的店，目标是要让日本人在店门口排队慢慢等。只要能赚个人工就干，就是要把家乡美食打入日本人的“胃”部。不知不觉三个小时过去了，每个人的人生都如此特别、奇幻甚至奇葩。时不时金句出现，希望我们能经常聚会。有一天回望眼，八千里路山与海，十万光阴哭和笑。

房地产经纪人考试报名条件及时间全解析 𐟌Ÿ 房地产经纪人考试报名时间报名时间：4月1日至4月20日。考试时间：5月25日和26日。考试地点：上半年在北京、天津、石家庄、大连、上海等城市进行试点。 𐟓š 报名条件考取房地产经纪人协理证书后，从事房地产工作满6年。大专以上学历，从事房地产工作满6年，其中3年需在房地产行业。本科学历，从事房地产工作满4年，其中2年需在房地产行业。双学士学位或研究生学历，从事房地产工作满3年，其中1年需在房地产行业。硕士学位，从事房地产工作满2年，其中1年需在房地产行业。博士学位。 𐟒𜠨€ƒ证的好处部分地区要求公司成立前，房地产经纪人必须持有证书。证书不达标可能导致公司执业资格被吊销。提高个人专业知识和服务水平，增加客户信任。 𐟔 更多报考信息，欢迎咨询了解！

450分左右？两所公办大学抢先看！最近看了下2024年中国财经大学的排名，发现南京财经大学和吉林财经大学今年都有不错的表现，尤其是对于那些高考分数在450分左右的学生来说，这两所学校绝对值得重点关注！南京财经大学：捡漏的好时机 𐟎去年南京财经大学还在前十名之外徘徊，今年一下子就冲进前十了，真是让人眼前一亮。应用经济学、工商管理和食品科学与工程是南财大的王牌专业，尤其是审计学和资产评估这两个专业，评级达到了A级，在全国都能排到第二，非常值得报考。南财大的毕业生就业质量也相当不错。比如财务管理专业，80%的毕业生都能进入政府部门、跨国公司、商业银行、证券公司、保险公司、财务公司和社会中介机构，从事财务管理、证券投资、大数据财务决策等工作。超过20%的毕业生还会选择继续深造，攻读海内外知名高校的硕士和博士学位。吉林财经大学：潜力股 𐟎去年吉林财经大学还在二十名开外，今年直接进步了5名，冲进二十名以内，感觉前途一片光明！税务和金融专业、会计学专业、工商管理专业、统计学专业还有国际经济与贸易专业，这些都是吉林财经大学的优势学科。这些专业在教学质量、师资力量和实践教学方面都有不错的表现，非常值得报考。从行业分布来看，吉林财经大学的毕业生有11%在金融投资行业工作，8%在房地产行业，4%在咨询服务行业，汽车行业和快消品行业也各有4%的毕业生。从地域分布来看，长春是最大的就业市场，能吸引31%的毕业生，北京和上海分别能吸引16%和8%的毕业生，深圳和大连则分别能吸引5%和3%的毕业生。薪资水平：不断上涨 𐟒𐊊随着工作经验的增加，吉林财经大学毕业生的薪资水平也在逐年上涨。应届毕业生的平均薪资是5700元，比全国应届生的平均薪资高了700元。如果你对商业世界充满好奇，对数字和分析特别有兴趣，那商科、会审财专业绝对值得你去报考！总的来说，这两所学校无论是从专业优势还是就业前景来看，都非常不错。如果你高考分数在450分左右，不妨考虑一下这两所公办大学，或许会有意想不到的收获哦！

金融学类专业：高中选科与就业前景全解析最近我翻了一下2024年中国财经大学的排名𐟓Š，发现南京财经大学和吉林财经大学这两所学校今年似乎有不错的表现哦𐟘‰。南京财经大学：捡漏的好时机𐟎Ž𛥹𔥍—京财经大学还没进前十呢，今年一下子就冲到了前十的位置，大家可以试着捡个漏哦！专业优势南京财经大学的优势学科包括应用经济学、工商管理、食品科学与工程。特别是审计学和资产评估这两个专业，评级是A，在全国排名第二，非常值得报考。就业率南京财经大学的毕业生就业质量相当不错。比如财务管理专业，大约有80%的毕业生能进入政府部门、跨国公司、商业银行、证券公司、保险公司、财务公司以及社会中介机构等，从事财务管理、证券投资、大数据财务决策等工作。超过20%的毕业生还能继续深造，攻读海内外知名高校的硕士和博士学位。吉林财经大学：潜力股𐟎Ž𛥹𔥐‰林财经大学还在二十名开外，今年直接进步了5名，冲进了二十名以内，感觉前景很不错！专业优势吉林财经大学的优势学科包括税务和金融专业、会计学专业、工商管理专业、统计学专业以及国际经济与贸易专业。这些专业在教学质量、师资力量和实践教学等方面都有一定优势，非常值得报考。就业率从行业分布来看，吉林财经大学的毕业生中有11%在金融投资行业工作，8%在房地产行业，4%在咨询服务行业，汽车行业和快消品行业也各有4%的毕业生。从地域分布来看，长春吸引了31%的毕业生，北京吸引了16%，上海、深圳和大连分别吸引了8%、5%和3%的毕业生。随着工作经验的积累，吉林财经大学毕业生的薪资水平也在逐年上升。应届毕业生的平均薪资是5700元，比全国应届生平均薪资高了700元。总结如果你对商业世界充满好奇，对数字和分析特别感兴趣，那么商科、会审财专业绝对值得你去报考！

当年，陈志朋给吴奇隆打电话，犹豫半天才说：“哥，你能借我100万吗？我想在上海买房定居。”吴奇隆听后，直接说：“你找我助理吧。”可助理怎么能当家做主，直接插手到老板的小金库呢。在九十年代末的上海，城市的天际线正迅速攀升，吸引着无数梦想家和投资者。在这座繁华都市的某个高级公寓中，陈志朋靠着窗户望向外面繁忙的街道，心中既期待又焦虑。他知道，只有在这座城市才能找到属于自己的新天地。那时，他和吴奇隆及苏有朋组成的小虎队已经名声大噪，但如今各自为战。陈志朋的电话在沉默中响起，接通了吴奇隆的电话。电话那头，吴奇隆刚处理完一场紧急的会议，正准备回家。听到陈志朋的声音，他不禁轻松了一些。然而，当陈志朋犹豫半天后终于开口，请求借款100万人民币以在上海买房时，吴奇隆显得有些意外。他们虽然已不常联系，但彼此间的深厚友情仍旧存在。吴奇隆考虑片刻，意识到自己并不愿直接拒绝陈志朋，但他也不能随意动用自己的资金。“你找我助理吧，我让他来处理这件事。”他尽量让自己的声音听起来温和而坚定。电话挂断后，陈志朋心中五味杂陈。他知道吴奇隆的处境，也清楚自己的请求有些突兀。他拨通了吴奇隆助理的电话，助理听后显得非常为难，因为直接管理老板的资金并非他的职责范围。最终，助理答应会与吴奇隆再次讨论此事。陈志朋手中的电话微微颤抖，他深吸一口气，压抑住内心的激动。电话那头，吴奇隆的声音虽然沉稳，但透出一丝疲惫。深夜的电话总是带着一些不寻常的重要性，尤其是在老朋友之间，这样的通话往往关乎一些关键的决定。 “我已经和马雅舒讨论过了，我们决定帮你。但现在我们只能给你50万，希望能帮到你。” 吴奇隆的话语简洁，却承载着深重的情谊。陈志朋沉默了片刻，然后缓缓地说出了一声“谢谢”。这个“谢谢”不仅仅是对金钱帮助的感激，更是对多年友情持续给予支持的感激。电话挂断后，陈志朋靠在窗边，望着夜幕下灯火通明的上海。他想到了自己和吴奇隆在小虎队的日子，那时候他们无忧无虑，每天的生活充满了音乐和欢笑。现在，虽然各自有了自己的生活轨迹，但这段深夜的通话，让他感受到了曾经那份纯真岁月的延续。隔天，陈志朋开始积极地寻找合适的房子。上海的房地产市场瞬息万变，每一次房产中介的电话、每一场看房，都让他感受到这座城市的繁忙和无情。50万虽然不足以在市中心购买一套大房子，但却足够他在郊区找到一个温馨的小窝。每一次的谈判和选择都是对他意志的考验，也是对他梦想的追求。几经辗转，陈志朋终于选中了一处位于浦东新区的小户型公寓。虽然这里离市中心有些距离，但新兴的商圈和完备的设施让他看到了生活的便利和未来的希望。签约那天，他站在公寓的窗前，看着窗外的世界，心中涌起一股前所未有的安定感。就在陈志朋准备搬家的前一天，吴奇隆突然打来电话。他说：“志朋，我明天有空，可以帮你搬家。”陈志朋听后，心中的感激更甚。吴奇隆能在百忙之中抽出时间帮忙，这份友谊的厚重让他感动。搬家当天，吴奇隆亲自驾车来到陈志朋的旧住所。两人一起搬箱子，一起搬家具，虽然汗水浸透了衣服，但他们的笑容从未消失。那一刻，小虎队的两位成员重拾了当年的兄弟情谊，仿佛时光倒流回那个充满音乐和梦想的年代。搬家完毕，两人坐在新公寓的空荡荡的客厅里，吴奇隆拿出两瓶他珍藏的老酒。“这是我们新的开始，也是对过去的一个纪念。”吴奇隆说。酒杯碰撞的声音在空旷的房间里回荡，清脆悦耳。在那个深夜的电话之后，陈志朋的人生开启了新的篇章，他在上海这座充满机遇和挑战的城市中，找到了新的家园。这次经历不仅仅是关于金钱的帮助，更是关于友谊和对未来的承诺 #动态# #金秋动态创作赛#

2024年房产经纪人证报考全攻略𐟓š 下半年的房地产经纪人考试报名已经开始，截止日期快到了，打算考证的小伙伴们别错过了，快来看看这份报考指南吧~ —— 考试时间报名时间：8月1日-8月20日考试时间：8月25、26日两天考试地点：上半年为试点城市，下半年才是全国统考。今年上半年的试点城市有：北京、天津、石家庄、大连、上海等。 —— 报名条件考取房地产经纪人协理证书后，从事房地产工作满6年；大专学历，工作（毕业）6年，从事房地产工作满3年；本科学历，工作（毕业）4年，从事房地产工作满2年；双学士学位或研究生，工作（毕业）3年，从事房地产工作满1年；硕士学历（学位），工作（毕业）2年，从事房地产工作满1年；取得博士学历（学位）。 —— 考证的好处有些地方是强制性报考，因为成立公司之前，需要公司的房地产经纪人持有证书，成立之后，如果证书不达标，会吊销公司的执业资格。另外，考取证书对职业发展很有帮助，从自身来说，能提高个人专业知识，还能用专业服务客户，让客户更信任。更多报考信息，欢迎了解哦~

就在26年！房价企稳回升？没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场，所以万物皆是周期，楼市也是如此。自9月24日正式宣布降低存款准备金率、降息、降低首付、降低存量抵押贷款利率以来。一波房地产市场政策的积极浪潮接踵而至。 10月17日，住房和城乡建设部作出了“经过三年的不断调整，中国房地产市场已开始触底”的重要判断。事实确实如此。 10月，许多地方的商品房销售数据和房价数据发生了逆转，甚至一些城市的交易量也翻了一番。新房销售喜报不断，火热的“日光盘”再现，房地产中介也忙得连轴转。好多大招齐来，楼市终于热起来了。可以说是最近一个月，核弹级楼市新政下楼市满血复活，市场预期真的开始全面改变。国庆前夕，房地产市场继续发布，从央行存款准备金率降息，两套首付比例降至15%。到北京、上海、广州、深圳实施新的房地产政策，特别是9.26政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”。从强度到节奏，注入房地产市场，大大提高了市场信心。它为市场提供了更丰富的资本流动性，降低了购房者的门槛。给了更多的人实现房地产梦想的机会。与通常的一周政策相比，这项929-930新政策确实对市场产生了更大的影响。与以前的牙膏挤压相比，这一次的政策红利确实很好，特别是房地产抵押贷款利率的持续下降。契税主要惠及90-140㎡对于购房群体来说，增值税也主要影响豪宅的改善。减税对刚性需求基本没有影响，代表着政策的重点，尤其是一线城市。这一轮组合代表了拯救房地产市场的决心。坚决推动房地产市场，所以短期内房地产可以比以前更加乐观。一系列政策有利于保持房地产预期的稳定。一些城市，特别是一线和二线城市，已经可以判断底部，市场稳定将是一种趋势。对此，有专家认为，继续下去，2025年到2026年将是楼市企稳回升的转折年份，真的是这样吗？有人分析，经济、收入和就业的变化是25年房地产稳定的一大障碍。他说，过去，是房地产支撑着中国经济的上升趋势。现在是经济变化，这将拖累房地产的稳定。 25年房地产能否稳定的核心取决于中国经济的形势。更微观地说，是25年中国人的就业和收入“复苏和改善”。但是25年和26年的经济会怎么样呢？可以说，随着特朗普25年的就职，2025年中国宏观经济形势面临着诸多挑战。也就是说，最强的贸易关税战、消费不足的拖累和房地产的下行调整。瑞银也预测，尽管中国将在2025年出台一系列对冲措施。但瑞银预测2025年经济增长预计为4%，2026年约为3%。但不久前，考虑到宏观救市的特殊力度。瑞银提高了2024年中国GDP增长4.8%、2025年GDP4.5%。同样，野村证券也预测2025年中国GDP增长4.0%！他认为，在24、25、26年经济持续“下行”的背景下，很多人可能很难改善收入和就业。更重要的是，这种“经济下行预期”也会让人们更加谨慎地买房。也有人认为，从待售面积看： 2015年，房地产待售面积7.18亿平方米 2016年，房地产待售面积6.95亿平方米 2017年，房地产待售面积5.89亿平方米实际上2016、2017年楼市火热，许多城市进入上涨区间。目前楼市待售面积7.1亿平米，照目前去库存速度，每月600万平米左右,2025年进入6亿区间，2026年进入5亿区间。所以他估计2026年前后楼市进入拐点是有可能的。你觉得他们谁分析的对呢？

𐟏⤸Š海中介行业初体验：挑战与机遇并存毕业后，我选择了郑州的中介行业，从事租赁和二手交易。然而，由于郑州的房价相对较低，佣金分配后到手收入有限，这让我萌生了前往上海的念头。𐟏™️ 经过一番考察，我最终选择了上海普陀区的易轩地产。入职前，我对比了链家、太平洋、我爱我家等知名中介公司，最终因为易轩地产提供较好的底薪和包住条件而选择了它。𐟏⊊上海的租房市场确实比郑州昂贵许多，这也意味着我必须更加努力以维持生计。虽然我计划从二手房交易入手，但由于对上海市场不熟悉，我决定先从租赁业务开始。𐟏 在上海的工作体验中，我学到了很多。首先，与客户的沟通方式在两地截然不同。在郑州，与客户建立信任关系至关重要；而在上海，客户可能会与多个中介接触，因此，快速提供合适房源并保持联系显得尤为重要。𐟓ž 其次，上海的中介市场竞争激烈，各公司间的竞争也更加激烈。为了不被淘汰，我也必须更加努力工作。同时，下班时间较晚也是一大挑战，几乎没有个人时间。𐟕˜ 此外，我在的小中介公司要求每天必须打够60-80个电话，这让我感到有些不适应。同事之间的重复电话甚至可能成为骚扰电话。𐟓ž 另一个值得注意的问题是，我在职的这个中介公司没有外网端口。这让我感到非常不便，因为我曾经在郑州使用过外网端口来获取客户信息。虽然外网端口可以自行开通，但对于刚到上海的我来说，经济压力较大。𐟒𘊊总的来说，上海中介行业充满了挑战和机遇。虽然目前只有半个月的经验，但我已经学到了很多。希望我的经历能为想要进入这个行业的你提供一些参考。𐟌Ÿ